Kalkulačka českého realitního trhu

Jak funguje český realitní trh

Provizní model: Celková provize (typicky 3-5%) často platí pouze prodávající. Makléř pracuje buď jako OSVČ nebo zaměstnanec RK.

Podíl kanceláře: RK si ponechává 20-40% z provize za poskytované služby, marketing, kancelář a administrativu.

Náklady: Nižší než v USA, ale zahrnují povinné pojištění, licence RK a vyšší daňové zatížení. Makléři často jako zaměstnanci.

Základní parametry

Počet aktivních makléřů

Pouze makléři, kteří aktivně prodávají

Průměrná prodejní cena ($)

Závisí na lokalitě a typu nemovitosti

Celková provize (%)

Transakcí na makléře ročně

Podíl kanceláře (%)

Makléř dostává 70%

Náklady kanceláře

Měsíční nájem ($)

Náklady na kancelář podle lokality

Roční mzdy administrativy ($)

Recepce, koordinátoři, účetní

Technologie na makléře měsíčně ($)

CRM, MLS, marketing tools, web

Marketing (% z příjmů kanceláře)

Reklama, lead generation, branding

Roční pojištění ($)

E&O, general liability

Ostatní roční náklady ($)

Licence, vzdělání, právní služby

Výsledky kanceláře

Celkový počet transakcí: 480

Celkové provize na trhu:

$1,152,000

Příjmy kanceláře:

$345,600

Celkové náklady:

$282,368

Čistý zisk:

$63,232

Zisková marže

18.3%

ROI

22.4%

Příjem na makléře:

$17,280

Náklady na makléře:

$14,118

Zisk na makléře:

$3,162

Rozklad nákladů

Nájem:

$96,000

Mzdy:

$120,000

Technologie:

$72,000

Marketing:

$10,368

Pojištění:

$15,000

Ostatní:

$50,000

Analýza příjmů makléřů

Průměrná provize na transakci:

$24,000

Hrubý příjem makléře ročně:

$576,000

Čistý příjem makléře:

$403,200

Podíl makléře:

70%

Podíl kanceláře:

30%

Klíčové pozitivní faktory

• Vysoká průměrná cena nemovitostí zvyšuje provize
• Produktivní makléři (25+ transakcí ročně)
• Efektivní nákladová struktura
• Silný lokální trh s nízkou konkurencí
• Technologie zvyšující efektivitu

Rizikové faktory

• Vysoká fluktuace makléřů (typicky 20-30% ročně)
• Závislost na cyklech trhu
• Rostoucí konkurence a tlak na split ratio
• Regulatorní změny a compliance náklady
• Technologická disrupce (iBuying, AI)

Analýza reálného trhu lokality

Základní data lokality

Název lokality/regionu

Město, okres nebo region

Počet obyvatel

Celkový počet obyvatel v regionu

Aktivní nabídky - prodej

Aktuální počet nemovitostí na prodej

Aktivní nabídky - pronájem

Aktuální počet nemovitostí k pronájmu

Tržní hodnoty

Průměrná cena prodeje (CZK)

Průměrná prodejní cena v lokalitě

Průměrný nájem (CZK/měsíc)

Průměrný měsíční nájem v lokalitě

Roční obrat prodejů (mil. CZK)

Celkový objem prodejů za rok

Roční obrat pronájmů (mil. CZK)

Celkový objem pronájmů za rok

Analýza konkurence

Počet RK v regionu

Celkový počet realitních kanceláří

Průměrný počet makléřů/RK

Průměrná velikost konkurenčních RK

Odhad transakcí/RK/rok

Průměrný počet uzavřených obchodů

Tržní podíl top 3 RK (%)

Podíl největších hráčů na trhu

Výsledky analýzy potenciálu

Celkový tržní potenciál

1.27 mld CZK

Potenciální provize

51 mil CZK

Celkový počet transakcí

675

Saturace trhu

78%

Porovnání s vaším plánem

Váš plánovaný tržní podíl:

5.8%

Realistický tržní podíl:

3.2%

Doporučený počet agentů:

Očekávaný roční příjem:

1.6 mil CZK

Příležitosti

Nízká saturace trhu (pod 80%)
Vysoký průměrný obchod
Rostoucí popoptávka

Rizika

Vysoká konkurence
Dominance top 3 RK
Potřeba diferenciace

Doporučení

Cílit na 5-8% tržní podíl
Optimální tým: 12-15 makléřů
Očekávaný příjem: 2.5 mil CZK

Detailní analýza nákladů

Fixní náklady (měsíčně)

Nájem kanceláře

80 000 CZK

Mzdy administrativy

100 000 CZK

Technologie a software

3 000 CZK

Pojištění (měsíčně)

12 500 CZK

Ostatní fixní náklady

25 000 CZK

Celkem fixní náklady

220 500 CZK

Variabilní náklady

Marketing (% z příjmů)

Marketing (měsíčně)

6 912 CZK

Provize makléřům

259 200 CZK

Náklady na transakci

8 173 CZK

Náklady na makléře

32 691 CZK

Celkem variabilní

266 112 CZK

Analýza bodu zvratu

Potřebné transakce/měsíc

Transakce na makléře

1.8

Měsíční příjem pro BE

486 612 CZK

Struktura nákladů

Fixní (45.3%)

Variabilní (54.7%)

Fixní náklady: 220 500 CZK (45.3%)

Variabilní náklady: 266 112 CZK (54.7%)

Měsíční Cash Flow analýza

Měsíční přehled (CZK)

Měsíční příjmy:

345 600 CZK

Fixní náklady:

220 500 CZK

Variabilní náklady:

266 112 CZK

Měsíční Cash Flow:

-141 012 CZK

Bod zvratu (měsíc):

Kapitálové požadavky

Počáteční investice:

500 000 CZK

Potřebný kapitál (12 měsíců):

1 692 144 CZK

Doporučená rezerva:

2 030 573 CZK

Sezónní efekt (%):

±15%

Nejhorší měsíc:

-293 164 CZK

12měsíční Cash Flow projekce

Měsíc Příjmy Náklady Cash Flow Kumulativní

Poznámky k výpočtům a modelování:

• Model předpokládá, že makléř zastupuje pouze jednu stranu transakce (typické)
• Celková provize se obvykle dělí 50/50 mezi listing a buyer's agenta
• Kurz CZK/USD je orientační - skutečné kurzy se mění denně
• Nezahrnuje mimořádné příjmy (referrals, ancillary services, franchise fees)
• Makléři jsou typicky "independent contractors", ne zaměstnanci
• Náklady se mohou významně lišit podle lokality (Manhattan vs. suburb)
• Model neřeší daňové dopady a různé státní regulace
• Analýza trhu je založena na odhadech a může se lišit od reality
• Doporučení jsou orientační a závisí na konkrétní strategii a zkušenostech

Kalkulačka záměru